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反操作?房地产企业为什么要收购施工企业?

一、地产、施工,一个“高富帅”、一个“土包子”

罗兰贝格在2006年给碧桂园做战略规划的时候,根据行业数据画出了下面这个图,在整个房地产行业的价值链上,建筑施工环节的利润率是2%,当年这个2%是来自2006年中国企业500强中36家入选建筑企业的平均利润率,我们看到,12年过去了,中国的建筑施工企业的利润率依然是停留在2%的水平,或者说比2%还要低。形成鲜明对比的是,房地产企业涉足的几个价值链环节:土地投资、销售、物业管理,利润率都远远高于建筑施工环节,即使土地投资由于受到不确定性因素的影响而使得利润空间有很大的不确定性,利润率也都是在20%以上,如果机会好,往上的空间是非常的大的;而在地产销售环节,利润率有15%;物业管理环节,利润率有12%。

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地产企业和施工企业,一个“高富帅”,一个“土包子”,就这么在房地产和工程行业的产业链上,各自耕耘着自己的一亩三分地,虽然一个赚着“卖白粉”的钱,一个赚着“卖白菜”的钱,但都乐得其所。

直到有一天,来了一个绿地。

二、来了一个打破常规的“绿地”

从2004年开始,到近3年,绿地集团开始大肆收购施工企业:

2004年8月2日,绿地集团以5400万元从宝钢建设集团成功受让“宝钢建设”60%的股份。

2015年6月28日,绿地集团以现金方式一次性向贵州建工注入资本金12亿元,绿地集团对贵州建工集团控股70%。

2016年2月18日,绿地集团通过旗下的绿地城市投资公司有限公司共计投资9.625亿元,以股权转让及增资方式,收购江苏省建55%的股权。

2017年9月26日,绿地集团出资10.7亿元,以增资扩股方式收购西安建工66%的股权并实现控股。

2018年8月14日,绿地集团出资14.859亿元受让天津建工集团65%的股权;

绿地这些年一系列的“大动作”,让人们开始好好审视“地产”和“施工”这两个行当的关系。要说地产企业做文旅、做文体娱乐、做养老、做教育,那还是很好理解的,我们都知道地产行业是一个受政策影响非常大的行业,为了减小经济周期对企业业绩的影响,他们通常会选择一些逆周期性的行业来对冲主业所受到的政策风险,从而让企业获得较为稳定的收益。然而,赚得盆满钵满的房地产企业,为何开始对施工行业感兴趣了?

三、房地产企业为何要收购施工企业?

笔者总结了几个原因:

1、第一个原因是为了对抗风险。都说“百年的房地产,万年的建筑”,地产是阶段性的,具有明显的周期性,而施工是永恒的。这个世界上,没有哪个房地产企业能活得过施工企业的,因为世界上最难死的就是施工企业,全世界范围内寿命最长的企业就是一家施工企业,叫日本的“金刚组(Kongo Gumi)”,一家做宗教建筑的施工企业,活了1400多年。国际上活得比较久的施工企业/工程公司,他们普遍都活得不是太好,但也不是太差;而地产企业的日子“活”得更像“过山车”,在上行期活得特别好,在下行期活得很差。因此,对于地产企业而言,如果只看未来10年、20年,是没有必要做施工业务,但是如果看100年的话,做一做施工还是有必要的。对于地产企业的业务转型(多元化发展),与其承受进入新兴行业的巨大风险,不如选择承受相对低速但稳健的增长的施工行业,因为,在规模很大的时候,即便较低的增长率也意味着巨大的增长量。因此,第一个原因,从某种程度上来说,也是从对抗风险的角度,举个例子,如果一片森林里面,只有一个树种,如果发生生物灾害的话,这片森林的树就会全部死掉,但是,如果在森林的大树间隙,种上一些生命力特别强的树种,对于整片森林肯定是有好处的。

2、第二个原因是做大企业规模,能让企业提前踏入“世界500强”的门槛。我们都知道,由于挂靠的存在,由于PPP巨型项目的存在等等原因,施工企业做产值其实是比较容易的,地产企业如果收购施工企业的话,能以最快的速度做大企业规模,迅速让企业攀至行业排名的前列,收获行业影响力和社会地位。

3、第三个原因是业务协同,包括三个方面:

(1)业务来源的协同。从产业链的角度来看,施工是地产开发的下游环节,所以很多地产企业其实都有自己的施工单位,只不过因为这些施工单位都是作为自家地产的“内配套产业“;另一方面,施工是品质保障的基础,施工质量做的好,能反过来也能从一定程度上促进地产业务的发展,因此,地产企业收购施工企业可以在业务来源上形成协同。

(2)银行授信和融资。2009年开始,随着宏观调控的深入,国内资本市场的大门就已经对所有的房地产企业关闭了,A股市场IPO、买壳上市融资以及增发、可转债等再融资手段全部丧失。而施工企业不一样,施工企业有巨大的现金流,现金流和企业规模大了之后,银行的授信也就都跟着上去了,这也是房地产企业为什么要从上游产业链向下延伸到施工环节的原因,因为即便施工不赚钱,但可以通过施工融资来支持地产的发展。

(3)税收。做房地产业务,利润高了之后,增值税也会很高,如果同时也做施工业务的话,就可以把一部分的利润导入到施工业务里面去,这样企业总体的纳税额是可以降低的。

4、第四个原因,施工企业虽然赚的钱不是太多,但是跟其他的行业相比,施工企业的净资产回报率还是很高的。施工业务本身就是一个高杠杆的业务,我们从施工企业的净资产、净资产收益率、资产负债率就可以佐证这个结论。

 

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